ОСМД VS монополии

ОСМД – сейчас это слово известно практически всем, а многие жители многоквартирных домов уже создали свои объединения. Но так ли проста жизнь ОСМД в сегодняшних украинских реалиях? Какие «палки в колеса» их существования и развития продолжают вставлять ЖКСы, другие монополисты, органы власти?
И как с этим можно бороться.
Если с частными домами все понятно: «Твой дом – твоя крепость» и ты сам себе хозяин, то ситуация, которая сложилась у собственников квартир в многоквартирных домах немного иная. Кроме твоей собственной квартиры в доме еще есть лестничные площадки, колясочные, чердаки, трубы (или выражаясь полит корректнее – инженерные сети) и другое общедомовое имущество, которые кто-то тоже должен обслуживать и содержать.

История вопроса.
В Советском Союзе в этих целях были созданы ЖЭКи – жилищно-эксплуатационные конторы. Они должны были следить за общим имуществом дома, за его состоянием и эксплуатацией. Однако из-за полного отсутствия конкуренции репутация у ЖЭКов сложилась, мягко говоря, не самая позитивная, как, впрочем, происходит практически со всеми монополиями. Основные претензии – непомерный и непрозрачный сбор денег при отсутствии должного качества услуг.

С распадом СССР страны бывшего союза пошли разными путями в развитии экономики, в том числе в жилищно-коммунальном хозяйстве. Наиболее радикальным способом меняли сферу ЖКХ в Эстонии. Там уже через 12 лет после запуска данной реформы в 1994 г. 98% всех многоквартирных домов в стране стали частными (оставшиеся 2% - государственно-социальными), 80% из них управляются аналогами ОСМД, остальные – кооперативами, а услуги стали предоставляться вместо монополий свободно конкурирующими компаниями, в основном частными. В результате к настоящему времени почти все дома модернизированы и прошли реновацию. Украина же, можно сказать, застряла в некоем переходном периоде.

Но прежде чем перейти к более детальному рассмотрению по Украине давайте в качестве показательного примера чуть подробнее остановимся на одной из самых важных частей ЖКХ - энергоэффективность жилья, в котором мы живем. Тут ситуация такая же плачевная, как и во всей системе ЖКХ. Различные рейтинги, сравнивающие энергоэффективность экономики и зданий в разных странах, показывают значительное ухудшение положения дел в Украине по сравнению с нашими соседями за последние 28 лет, а это ведь напрямую влияет на оплату за отопление каждым из нас. Global Energy Architecture Performance Index 2017 свидетельствует о почти двукратном отставании от той же Эстонии в строительной отрасли, а от еще одной бывшей Прибалтийской республики СССР – Латвии – еще больше (соответствующие коэффициенты - 0,30; 0,57; 0,62), несмотря на некоторое сокращение разрыва за последние 4 года. Американский совет по энергоэффективной экономике (American Council for Energy-Efficient Economy (сокращенно – ACEEE), который исследует удельные расходы энергии в 25 наиболее крупных странах мира, оценивает положение дел в жилом фонде Украины в 6,5 баллов из 25 возможных. А вот у нашего соседа Польши, с которой мы были примерно равны по очень многим показателям в момент развала соцлагеря, в том числе по уровню ВВП на душу населения и энергоэффективности жилья, сейчас имеет 18 баллов. Не говоря уже о 22 баллах Испании и выше 20 баллов для всех крупных стран Западной Европы.

Почему так происходит? Что нам мешало и мешает развиваться так же успешно, как соседям?..

История развития ЖКХ в Украине в сфере основного законодательства.
В Украине только в 2001 году принимается Закон «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» от 29.11.2001 № 2866-III, который предусматривает такую форму управления многоквартирным домом как Объединение совладельцев многоквартирного дома или сокращено ОСМД. В 2003 году - принимается Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 № 435-IV. Однако массового потока создания ОСМД явно не последовало. Возможно, можно было бы все списать на то, что люди попросту были еще не готовы переходить к самостоятельному управлению общедомовым имуществом и заботиться о содержании дома, его коммуникаций. Но почему тогда в других странах получалось «быть готовыми»? Часто до сих пор еще можно услышать старый тезис о «разной ментальности», мол, одни народы «могут», а другим «этого» не достичь «никогда и ни при каких обстоятельствах». Но эта и подобные ей «теории» никак не подтверждаются реальной жизнью и наблюдениями. Ведь никто не сможет утверждать, что существуют 2 совершенно разных корейских народа, живущие в Северной и Южной Кореях, до объединения Германии были 2 «разных» немецких народа и т. д. Напротив, всегда при реальном изменении системы люди резко меняли свое отношение в любой точке Земли. Так и в Украине, само законодательство было довольно неопределенным и не однозначным, что создавало риски и опасения среди людей для перехода в ОСМД. Ведь, например, ЖЕКи фактически не отменялись!

Далее, в 2004 году был принят Закон Украины «Про житлово-комунальні послуги» от 24.06.2004 № 1875-IV, который с рядом правок сохранил свое действие до 2019 года.

Более-менее массовым процесс создания ОСМД стал после того, как был принят второй специализированный закон в сфере ОСМД – Закон Украины «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» от 14.05.2015 № 417-VIII. Этим Законом был определен порядок принятия решений на общем собрании, ответственность собственников и другие особенности осуществления права собственности, правовые, организационные и экономические отношения, связанные с реализацией прав и выполнения обязанностей совладельцев многоквартирного дома относительно его содержания и управления.

С тех пор, казалось бы, многие проблемы должны были остаться позади, а жизнь стать раем, но не тут-то было… Вот уже прошло 18 лет со дня принятия первого Закона об ОСМД, а сфера ЖКХ по-прежнему остается одной из самых неурегулированных и спорных, где по-прежнему правит бал произвол монополистов, давно канувших в лету в цивилизованных странах мира.

Основываясь на собственном многолетнем богатом опыте выделим
основные проблемные моменты.

1. Фактически лоббирование интересов монополистов при принятии законов.
Со специализированными законами об ОСМД еще более-менее понятно – там принятие эффективных справедливых норм, основанных на успешном опыте, давно известном в других странах, той же Эстонии, например, просто максимально тормозится. Отраслевые законы в сфере электрической энергии, газо-, тепло- водоснабжения вызывают еще больше вопросов. Зачастую специфика этих законов учитывает в гораздо большей степени интересы монополистов, чем интересы граждан, жильцов. Это все приводит к тому, что люди, которые не знают, что нужно делать и не могут себя защитить, попадают в очень неприятные ситуации. Получается, что в теории - председатели ОСМД должны быть очень юридически подкованными людьми. Однако это не всегда так, да и бороться с монополистом, который в свою очередь поддерживается государственной машиной, весьма сложно.

2. Тарифы для ОСМД = тарифы для промышленности.
Один из наиболее «нашумевших» недавних примеров однобокой регуляторной политики, вытекающей из общей законодательной практики - это попытка НКРЕ приравнять тарифы по электричеству на общедомовые нужды многоквартирных домов ОСМД к тарифам, которую платят юр. лица, как субъекты хозяйствования. Наверное, регулятор решил, что в домах ОСМД живут люди другого сорта. Но все же в конечном итоге в январе 2019 года НКРЕ принял поправки в свое постановление №220 и вернул тарифы домам ОСМД, как тарифы для потребительских нужд населения. Однако впадать в эйфорию не стоит, борьба продолжается! Но само осознание того, что правовая природа ОСМД до сих пор не понята государством, является неприятным моментом.

3. Проблемы придомовой территории. «Нет» - правам на территорию, «да» -обязанностям!
Сейчас на практике сложилась такая ситуация, согласно которой законом определено понятие придомовой территории и права на эту территорию у совладельцев многоквартирного дома. Но городские власти не спешат передавать из коммунальной собственности земли возле дома в постоянное пользование либо в общую собственность ОСМД ссылаясь на отсутствие механизма передачи и закрепления за домом этой земли, поскольку, якобы отсутствует определенный Кабмином порядок. Однако все мы понимаем, что это всего лишь отговорка, чтобы не передавать земли ОСМД. С другой же стороны, когда дело доходит до уборки этой территории, ответственности и наказания (штрафов) за их содержание, то зачастую ОСМД пытаются сделать крайними, а нередко, пользуясь недостаточной юридической грамотностью некоторых председателей ОСМД, им удается это делать и штрафовать.

Как должно быть?

Во-первых, если Законом предусмотрено право на придомовую территорию у ОСМД, значит такое право может быть реализовано, и порядок здесь вообще не при чём. Если бы городские власти хотели, то этот порядок могли бы определить и они. Закон декларирует право совладельцев многоквартирных домов на территорию и от этого должны отталкиваться органы местного самоуправления.

Во-вторых, раз уж, все-таки не хотят давать земли в пользование ОСМД, то и ответственность за содержание этой придомовой территории не следует перекладывать на ОСМД.

4. Захват и «отжим» нежилых помещений в многоквартирном доме у законных собственников.
Это отдельная история, и органы местной власти здесь отнюдь не «Робин Гуды». Началось в массовом порядке подобное еще со времен провозглашения независимости Украины. А схема здесь довольно-таки интересная: в течении десятилетий местные органы власти систематически признавали вспомогательные помещения многоквартирных домов нежилыми и незаконно регистрировали на них права собственности территориальной общины. Однако настоящими владельцами этих помещений были и есть совладельцы домов. Единственный способ добиться справедливости – обращаться в суд, да и то, пока не урегулировано должным образом законодательство, наверное, в межгалактический.

5. Неясность с субсидиями, попытка снова приравнять ОСМД и наделить обязанностями, которых у ОСМД не может быть в силу своей правовой природы.
ОСМД во многих вопросах пытаются сделать ответственными за то, за что они ответственны быть не должны. Попытка государства сделать крайним ОСМД в вопросе предоставления субсидий жителям является тому примером. Субсидии – это взаимоотношения государства и субсидиантов. Чиновники забывают, что ОСМД – это не субъект властных полномочий и не обязан контролировать собственников и отвечать за кого-то. ОСМД даже не советской формы типичный «ЖЭК». ОСМД учит людей жить самостоятельно, но при этом быть ответственными за свое имущество.

С коллективными договорами на жилищно-коммунальные услуги (в случае их заключения между собственниками и монополистом) та же история, монополисту на законном уровне предоставили право обращаться в суд с исковыми требованиями для взыскания долгов с «уповноваженої особи» (имеется в виду ОСМД): «У разі якщо на письмовий запит виконавця уповноважена особа не надає такої інформації [имеется в виду о должниках за коммунальную услугу - собственниках] протягом 10 календарних днів з дня отримання запиту, виконавець має право звернутися з претензією (позовом) про сплату фактичної заборгованості до такої уповноваженої особи. Уповноважена особа, яка сплатила виконавцю суму заборгованості, має право зворотної вимоги (регресу) до співвласника, який належним чином не виконав зобов'язання з оплати спожитих комунальних послуг, у розмірі виплаченої суми боргу» (часть 4 ст. 17 Закона «О ЖКУ», который вступает в силу с 1 мая 2019 года). Регресс – это, конечно, здорово, но не в случае, когда ОСМД будет вынуждено идти в суд, оплачивая недешевые услуги адвоката, средствами, которыми у ОСМД и так еле хватает, в отличие от монополиста, который, к тому же, как субъект хозяйствования и предпринимательской деятельности, осознавал риски, на которые подписывался, входя в рынок ЖКХ. Но в нашей стране, видимо, риски должны нести потребители, а не монополисты.

6. Дискриминационная политика органов местной власти по отношению к ОСМД.
К сожалению, зачастую и местные органы власти «не отстают» от государства и монополистов в попытках выборочно ущемить права живущих в ОСМД.
Ярким тому примером является финансирование деятельности коммунальных предприятий ЖКСов с местных бюджетов, городскими органами власти, то есть за нас с вами счет, незаконное отчуждение нежилых помещений и др.

Государство же в свою очередь конкретно «способствует» развитию ОСМД: высокие судебные ставки для обращения ОСМД в суды, адвокатская монополия, распространившаяся в том числе на ОСМД. Однако откуда брать деньги председателям ОСМД на защиту прав собственников в суде, где основными плательщиками являются бедные семьи и пожилые бабушки, которые и так, дай Бог, чтоб платили свои взносы (квартплату)? Государство пытается стоять в стороне в спорах ОСМД с монополистами, а в некоторых случаях – даже на стороне последнего.

Отдельного внимания заслуживает нахальство государственных и местных органов власти, помещения которых находится в домах ОСМД. В этом случае платить по своим обязательствам перед ОСМД эти субъекты отказываются, обосновывая свою позицию тем, что такие средства не предусмотрены принятым бюджетом. Однако кому от этого легче? Гос. и местные органы власти такие же собственники жилых/нежилых помещений в доме, как и другие собственники, которые также должны платить и выполнять свои обязательства перед другими собственниками.

7. Малограмотность, безразличие и безответственность собственников жилья.
Отсутствие гражданской позиции и гражданской ответственности у населения за свое имущество, за свой дом, перед самим собой – плачущая и кричащая проблема нашего быта. Можно выделить разные факторы: безразличие, нехватка времени, нехватка знаний, отсутствие инициативности, желания, страх «связываться» с «монстрами» и др. Иждивенчество, наверное, было, есть и будет даже тогда, когда реально изменится система. Всегда найдутся люди, которым «некогда» заботиться о своем имуществе. Одним – потому, что они так привыкли, другим – потому, что они не хотят, третьим – потому что надеются, что кто-то за них все сделает, в том числе в их собственном доме. Однако статья 13 Конституции Украины прямо указывает, что собственность – это не только права, но и обязанности: «Власність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству».

Таким образом, «поединок» за счастливые условия жизни под собственной крышей не закончен. ОСМД должны быть едины в своей правовой позиции в этой борьбе. Первое, на что сейчас может повлиять ОСМД – это сознание граждан. Разбудить в каждом чувство ответственности за свой дом, за свое имущество. И превратить это чувство в действенную силу, способную изменить «недоработанные» законы, засилье и диктат монополистов, отношение властей, а в конечном счете изменить систему и сделать нашу жизнь значительно лучше и приятнее. Для этого для начала нужно вовремя реагировать на возникающие в сфере ЖКХ проблемы, не оставаться в стороне от их решения и объединять свои усилия. Борьба продолжается.

Боремся – и только так можем победить! «Под лежачий камень вода не потечет!» Но зато - «И вода камень точит!».

Андрей Абрамцов,
Юрист Ассоциации ОСМД «Развитие Самоуправление».

і
Читайте нас в Telegram-канале и смотрите новости в Facebook, YouTube
Made on
Tilda