Функції та повноваження органів місцевого самоврядування

у сприянні діяльності ОСББ
Front matter, or preliminaries, is the first section of a book, and is usually the smallest section in terms of the number of pages. Each page is counted, but no folio or page number is expressed, or printed, on either display pages or blank pages.
Front matter, or preliminaries, is the first section of a book, and is usually the smallest section in terms of the number of pages. Each page is counted, but no folio or page number is expressed, or printed, on either display pages or blank pages.
Each page is counted, but no folio or page number is expressed, or printed, on either display pages or blank pages.
Визначаючи роль та участь органів місцевого самоврядування у процесі створення та діяльності об'єднань співвласників багатоквартирних будинків на території міста, селища чи села, варто виділити їхні дві функції. З одного боку, на ради та виконавчі комітети покладено обов'язок забезпечувати нормальне функціонування території і нормальні умови проживання для членів територіальних громад; з іншого — органи місцевого самоврядування є власниками комунального (неприватизованого) житлового фонду чи нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках. Тому вони мають виконувати функцію власника і брати участь в утриманні багатоквартирних будинків, у яких є комунальні житлові чи нежитлові приміщення.

Виконуючи першу функцію, органи місцевого самоврядування мають так сприяти розвиткові житлово-комунальної сфери:

- здійснювати управління об'єктами житлово-комунального господарства, що є в комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечувати їх належне утримання та ефективну експлуатацію. Зокрема, виконавчі комітети мають вести облік наявного комунального житлового фонду, створювати комунальні підприємства (ЖЕКи), які експлуатують і утримують це житло, або укладати відповідні договори з суб'єктами господарювання інших форм власності щодо надання таких послуг, а також укладати договори житлового найму з мешканцями комунальних квартир;

- організовувати постачання населенню якісних житлово- комунальних послуг у повному обсязі. Для цього органи місцевого самоврядування створюють житлово-комунальні підприємства і запроваджують контроль за їх діяльністю, затверджують норми споживання послуг, встановлюють тарифи на житлово-комунальні послуги, визначають показники якості послуг;

- надавати допомогу власникам квартир (будинків) в обслуговуванні та ремонті житла. Органи місцевого самоврядування можуть матеріально підтримувати мешканців квартир, надаючи їм соціальну допомогу, сприяти створенню об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, реєструвати об'єднання.

Таку діяльність можуть провадити спеціально створені в управліннях чи відділах житлово- комунального господарства підрозділи відповідно до планів своєї роботи. Вони мають планувати капітальний ремонт, визначивши головні критерії відбору будинків, а також передбачити заходи для організації зустрічей мешканців багатоквартирних будинків, навчання потенційних голів об'єднань, зустрічей з працівниками податкових інспекцій, підготовки й поширення проекту пакету документів для реєстрації таких організацій тощо.

Органи місцевого самоврядування мають низку додаткових і дуже важливих, з погляду підтримки ОСББ, повноважень. Виконавчі комітети готують програми соціально економічного та культурного розвитку територій, інші цільові програми і подають їх на затвердження ради. Вони ж організовують виконання затверджених програм, подають звіти раді про перебіг та результати їх виконання. В рамках програм (наприклад, програми розвитку житлово- комунального господарства та благоустрою населеного пункту, програми управління комунальним майном, програми регулювання земельних відносин) виділяють кошти з міського бюджету на здійснення конкретних заходів, спрямованих на створення та стале функціонування житлової сфери населеного пункту.

Важливим стимулом до створення та повноцінного функціонування ОСББ могло б стати затвердження в місцевих радах нижчих від звичайних ставок земельного податку для об'єднань співвласників. Завдяки такому рішенню збільшилася б частка коштів на утримання багатоквартирного будинку в самих ОСББ. На органи місцевого самоврядування покладено обов'язок дбати про благоустрій населених пунктів, тобто про озеленення, охорону зелених насаджень і водойм, створення місць відпочинку громадян та інші заходи. Законодавство надає місцевій владі право використовувати на договірних засадах кошти підприємств, установ та організацій незалежно від форми власності, а також населення.

Здійснюючи реєстрацію суб'єктів права власності на землю, прав користування землею й договорів оренди землі, видачу документів, що засвідчують право власності та право користування землею, виконавчі комітети можуть затвердити особливі (спрощені, прискорені) процедури. Фінансувати оформлення відповідних документів для реєстрації об'єднання (наприклад, довідок про власників житлових чи нежитлових приміщень у будинках) чи інші заходи, такі як виготовлення технічних паспортів будинків, встановлення меж прибудинкових територій для діючих ОСББ — теж можна за кошти місцевих бюджетів через відповідні цільові програми.

Другою функцією органів місцевого самоврядування, дотичною до діяльності об'єднань, є виконання зобов'язань власника комунального житла. Оскільки частина квартир у багатоквартирних будинках можуть залишатися не приватизованими, з їх мешканцями мають бути укладені договори житлового найму. І хоч такі договори передбачають відповідальність наймачів перед наймодавцями за належне збереження та використання житла, все ж у разі створення ОСББ відповідальність перед іншими співвласниками за належне утримання своєї (неприватизованої) частини будинку нестиме орган місцевого самоврядування. Якщо органи місцевого самоврядування є власниками нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, вони мають обов'язок або особисто відповідати за утримання належних їм об'єктів, або за встановленим законодавством порядком доручати орендарям чи користувачам нежитлових приміщень виконання певних зобов'язань перед об'єднанням.

Органи місцевого самоврядування можуть сприяти створенню ОСББ у такий спосіб:

- виступити з ініціативою про скликання установчих зборів або увійти до ініціативної групи, яку створили інші власники житлових та нежитлових приміщень у будинку;

- надати місце для проведення установчих зборів або допомогти ініціативній групі знайти таке місце;

- подбати про те, щоб письмове повідомлення про установчі збори отримали всі власники житлових та нежитлових приміщень у будинку;

- забезпечити участь повноважного представника влади в роботі установчих зборів;

- надати допомогу ініціативній групі чи уповноваженій на установчих зборах особі під час оформлення та реєстрації всіх документів, що засвідчують створення об'єднання;

- разом зі створеним ОСББ визначити форму утримання та управління будинком (через ЖЕКи, інші суб'єкти господарювання);

- надати об'єднанню всю інформацію про будинок, тобто технічний паспорт будинку, інформацію про власників житлових та нежитлових приміщень, отриману через ЖЕКи, МБТІ, відділи субсидій та соціальної допомоги, інші органи чи установи;

- забезпечити відповідно оформлене представництво на установчих зборах створюваного ОСББ у тому разі, якщо в багатоквартирному будинку є належні до комунальної власності житлові чи нежитлові приміщення, передані в житловий найм чи оренду фізичним або юридичним особам. Своєю чергою, за таких обставин відносини з наймачами чи орендарями органи місцевого самоврядування мають врегулювати через відповідні договори. Це може бути договір про оренду з визначеним у ньому порядком, за яким орендарі відшкодовують експлуатаційні та інші витрати на утримання будинку. Такий документ може містити норму, що зобов'язує орендаря укладати з об'єднанням додатковий договір про спільне утримання будинку, про здійснення експлуатаційних та інших платежів відповідно до рішення зборів ОСББ. Невиконання ж цих умов має бути підставою для розірвання договору оренди.

Якщо орган місцевого самоврядування не делегує своїх повноважень власника нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку орендареві, представник органу місцевого самоврядування в об'єднанні сам реалізує права і виконує обов'язки його члена. За таких обставин усі відносини з орендарями регулює договір оренди.

Відповідно до рішення зборів або статуту ОСББ, усі його члени мусять вносити певну частку до загального обсягу обов'язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна в багатоквартирному будинку. Цю частку визначають пропорційно до загальної площі приміщень, що є в їхній власності. Якщо квартира належить органові місцевого самоврядування, він теж має здійснювати обов'язкові платежі — або розраховуючись напряму, або зобов'язавши це робити наймачів квартир чи орендарів на умовах, вказаних у договорі житлового найму.

Each page is counted, but no folio or page number is expressed, or printed, on either display pages or blank pages.
Процедура створення ОСББ

Оскільки ОСББ за своєю суттю є «колективним» органом протягом усього терміну функціонування, його створення починається зі скликання установчих зборів. Збори може скликати ініціативна група з не менш як трьох власників квартир чи нежитлових приміщень у будинку. Письмове повідомлення про установчі збори не менше ніж за 14 днів перед датою їх проведення вручають кожному власникові під розписку або надсилають рекомендованим листом. У повідомленні зазначають, з чиєї ініціативи скликано збори, місце і час їх проведення, проект порядку денного.

На момент скликання установчих зборів може виникнути низка питань.
Перше. Куди і до кого звертатися, щоб отримати достовірну інформацію про всіх власників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку?
Зазвичай такі дані отримують у ЖЕКу, зокрема в паспортному відділі. Якщо йдеться про новозбудований будинок, то відомостями про інвесторів може поділитися забудовник, інвестиційна компанія або відділ реєстрації прав власності — але за умови, що власники прописані у вказаному приміщенні або уклали з ЖЕКом договір про спільне утримання будинку. Потрібну довідку можна попросити і в МБТІ, яке, однак, не має обов'язку надавати доступ до своїх баз даних. Ще складніше діяти, якщо приміщення придбали через нотаріальну контору. Тоді доведеться «вмовляти» нотаріуса розкрити приватну інформацію. А проте, є надія, що найближчим часом ситуація кардинально змінюватиметься, мірою того як розвиватиметься державна система реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Поки що систему органів державної реєстрації прав утворюють центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та місцеві органи державної реєстрації за місцем знаходження нерухомого майна, а саме: в містах Києві та Севастополі, містах обласного значення, районах. Право власності на будівлю, споруду, їх частину (квартиру, нежитлове офісне приміщення тощо) може бути зареєстроване незалежно від того, чи зареєстроване право власності на відповідну земельну ділянку, якщо власники тієї земельної ділянки і розміщених на ній будівель та споруд не поєднуються в одній особі.

Відомості про зміст документів, котрі підтверджують (засвідчують) правочини щодо нерухомого майна, узагальнені дані про речові права окремої особи на нерухоме майно і витяги з Державного реєстру прав, що містять інформацію про встановлення, зміну чи припинення дії речових прав на нерухоме майно, органи державної реєстрації надають тільки власникові (власникам) нерухомого майна, його спадкоємцям (правонаступникам, якщо йдеться про юридичних осіб) або особам, на користь яких вчинено обмеження, чи іншим суб'єктам речового права, а також органам державної влади чи органам місцевого самоврядування, їхнім посадовим особам, якщо запит зроблено у зв'язку зі здійсненням їхніх повноважень, визначених у законах. Іншим особам доступ до даних Державного реєстру прав заборонено. Крім того, отримання інформації є платним.
Тому ініціативній групі зі створення ОСББ буде непросто зібрати відомості про власників квартир та офісів.
Тим часом представники органів місцевого самоврядування чи державних органів виконавчої влади матимуть змогу одержати всю потрібну інформацію за умови, що на них через відповідне рішення буде покладений обов'язок здійснювати відповідні кроки щодо створення ОСББ.

Друге. За які кошти ініціативна група мешканців будинку має забезпечити власників приміщень повідомленнями про проведення установчих зборів?
Якщо для вручення повідомлень під розписку кошти можуть і не знадобитися (скажімо, знайдуться охочі зробити це безкоштовно), то надсилання поштою, та ще й рекомендованим листом, — послуга недешева.

Третє. Де знайти відповідне приміщення для проведення зборів? Це питання закономірно постає в холодний період року і завжди є актуальним для будинків з великою кількістю квартир.

З такими завданнями простіше буде впоратися представникові виконкому як учаснику в ініціативній групі з поміж власників.

Установчі збори ухвалюють рішення про створення об'єднання співвласників і затверджують його статут. Рішення прийнято, якщо "за" проголосувало більше ніж 50% власників (площі у відношенні до загальної прощі всього будинку). Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Збори веде голова зборів, якого обирають більшістю голосів присутніх власників або їхніх уповноважених осіб. Рішення ухвалюють через поіменне голосування й оформляють особистим підписом кожного, хто проголосував, у протоколі з зазначенням результату голосування («за» чи «проти»). Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення установчих зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти"). Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим. Новопризначені установчі збори можна скликати не раніше ніж за 14 діб від дня зборів, що не відбулися.

Окремого пояснення потребує питання щодо членства в об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку та можливих варіантів відносин між власниками житлових та нежитлових приміщень — співвласниками спільного сумісного майна.

У тексті Закону України "про ОСББ" слова "член об'єднання" в усіх відмінках і числах замінено словом "співвласник" у відповідному відмінку і числі, слова "його членів" - словом "співвласників", слова "неподільне і загальне майно" та "неподільне та загальне майно" в усіх відмінках - словами "спільне майно" у відповідному відмінку, а слова "житловий комплекс" в усіх відмінках - словами "багатоквартирний будинок" у відповідному відмінку згідно із Законом N 417-VIII ( 417-19 ) від 14.05.2015 }
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників.


Як окремий вид правовідносин належить розглянути порядок сплати за комунальні послуги для співвласників.
Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами об'єднання відповідно до законодавства та статуту об'єднання. { Стаття 21 ЗУ "Про ОСББ" в редакції Закону N 417-VIII ( 417-19 ) від 14.05.2015 }
Для фінансування самозабезпечення об'єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об'єднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків і платежів виконувати окремі роботи.
Об'єднання оплачує холодну та гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги за цінами (тарифами), встановленими для населення, крім частини таких послуг, що оплачуються власниками нежитлових приміщень. { Стаття 22 ЗУ "Про ОСББ" в редакції Закону N 417-VIII ( 417-19 ) від 14.05.2015 }

Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначає два варіанти сплати — за наявності поквартирного обліку та за наявності побудинкового обліку комунальних послуг.

Перший варіант. Поквартирний облік. Згідно з Законом, за наявності поквартирного обліку споживання холодної та гарячої води, тепло , газо , електропостачання власники житлових і нежитлових приміщень можуть переказувати кошти безпосередньо на рахунки підприємств, організацій, які надають ті послуги, за відповідними тарифами для кожного виду послуг і за порядком, встановленим у законодавстві. Отже, діють прямі договори між споживачами та виконавцями у сфері житлово-комунальних послуг.

Другий варіант. Побудинковий облік. Якщо правління ОСББ самостійно виконує функції управителя, то згідно зі статтею 22 Закону, за договорами з постачальниками комунальних послуг, об'єднання може бути колективним абонентом таких послуг. Тоді ОСББ бере на себе повну «колективну» відповідальність за вчасну сплату вартості комунальних послуг, що їх фактично спожили всі мешканці.

Розподіл загальних рахунків між власниками приміщень здійснюють відповідно до законодавства (правил надання комунальних послуг) і статуту, зважаючи на величину частки належного майна та кількість осіб, які живуть у квартирі, разом з тими особами, котрі мешкають у квартирі тимчасово, а також з огляду на особливості використання нежитлових приміщень. Власники квартир і приміщень, не обладнаних приладами обліку, мають обов'язок укласти з управителем договір про споживання та сплату за комунальні послуги. Відмова від укладення договору, від сплати рахунків або несплата рахунків — неприпустимі. Такі дії порушують права інших співвласників будинку і є підставою для звернення до суду про примусове стягнення заборгованості з плати за відповідними рахунками. Власники відповідають за вчасне здійснення платежів на рахунок управителя незалежно від того, використовують вони приміщення особисто чи віддають їх в оренду (якщо в договорі не передбачено інших умов).
Відносини з партнерами, органами місцевого самоврядування та іншими органами

За правовим статусом об'єднання співвласників багатоквартирного будинку є юридичною особою, яку створено для того, щоб у належний спосіб опікуватися й розпоряджатися неподільним і загальним майном, забезпечувати вчасне надходження коштів для всіх платежів і провадити господарську діяльність.

Виконуючи свої функції, ОСББ може виступати учасником договірних відносин з такими особами:
  • підрядними підприємствами, що виконують певні роботи чи надають послуги з утримання та експлуатації будинку;
  • управителем будинку, якого згідно з рішенням загальних зборів ОСББ наймає за договором;
  • комунальними підприємствами, що надають послуги з централізованого водопостачання та водовідведення, централізованого теплопостачання, газо- та електропостачання ОСББ, коли воно виступає колективним споживачем;
  • іншими об'єднаннями та асоціаціями власників житла;
  • органами місцевого самоврядування
  • фінансовими установами (банками, кредитними спілками, казначейством тощо).
Об'єднання може провадити господарську діяльність для забезпечення власних потреб самостійно (силами мешканців) або укладаючи з фізичними та юридичними особами договори про виконання робіт чи надання послуг. Голова правління ОСББ укладає і підписує договори підряду, контролює їх виконання, приймає за актом виконані роботи чи надані послуги, сплачує рахунки чи виставляє претензії підрядникові.

Якщо, згідно з рішенням загальних зборів ОСББ, право здійснювати управління житловим будинком переходить до управителя, можна укладати договори двох видів.

До першого виду належить договір між об'єднанням і управителем. У документі потрібно вказати предмет договору (перелік послуг чи робіт управителя), вартість виконання робіт чи надання послуг та порядок здійснення розрахунків.

Треба зазначити, що відповідно до закону про ОСББ, управитель будинку обов'язково має укласти з кожним власником приміщення договір про дотримання вимог типового договору відносин між власниками житлових та нежитлових приміщень і управителем (документ затверджено в наказі Державного комітету України з питань житлово- комунального господарства № 141 від 27 серпня 2003 року).

Другий вид договорів, стороною яких є управитель, — це договори підряду на виконання робіт чи надання послуг. Управитель може на умовах, узгоджених з ОСББ, укладати такі договори або від імені об'єднання, або від власного імені (як головний підрядник з субпідрядником). Він таки має контролювати перебіг виконання договору, приймати роботи за актом, сплачувати виставлені рахунки і звітувати перед правлінням ОСББ. На умовах, визначених у договорі з об'єднанням, управитель може висувати претензії підрядникам.

Одним з варіантів управління житловим комплексом (відповідно до статті 12 закону про ОСББ) є передавання певних функцій асоціації об'єднань. На практиці схема може виглядати так: за рішенням загальних зборів ОСББ вступає (виступає засновником) до асоціації (об'єднання) власників житла чи об'єднань співвласників інших багатоквартирних будинків, укладає з нею договір, у якому делегує певні функції щодо утримання та експлуатації будинку. Разом з повноваженнями об'єднання співвласників має передати асоціації кошти на виконання робіт чи надання послуг, а також право контролю за виконанням. Однак у разі неналежної якості робіт чи послуг правління ОСББ може залиши ти за собою право вимагати від асоціації (а не від підрядника) усунути виявлені недогляди та хиби.

Якщо загальні збори ОСББ встановили, що об'єднання виступатиме як колективний споживач комунальних послуг (водо , теплопостачання та водовідведення), то договір купівлі продажу води чи тепла укладають між постачальником комунальних послуг і об'єднанням. Обов'язковим продовженням цієї схеми є укладення договорів всередині самого ОСББ (охоплюючи всіх співвласників багатоквартирного будинку) про порядок розподілу фактичних витрат між мешканцями будинку. Базою для внутрішніх договорів може бути затверджений на загальних зборах Порядок розподілу витрат та розрахунків за спожиті комунальні послуги.
Договірні відносини між ОСББ та органами місцевого самоврядування виникають, зокрема, під час проведення капітального ремонту, здійснення певних заходів з благоустрою будинку чи прибудинкової території. Це можуть бути тристоронні договори за участю виконкому (чи його управління житлово- комунального господарства), ОСББ та підрядників про виконання робіт. Перевага такої угоди в тому, що орган місцевого самоврядування може передати ОСББ право контролю за якістю та вчасністю виконання робіт. Принципово інші договірні відносини виникають між об'єднанням співвласників і органом місцевого самоврядування тоді, коли в будинку є комунальні (неприватизовані) квартири. За таких обставин орган місцевого самоврядування може ініціювати створення ОСББ і підтвердити своє право співвласності, щоб брати участь в ухваленні рішень та їх виконанні.

Тепер залишилося з'ясувати порядок представництва органів місцевого самоврядування в об'єднаннях співвласників. Повноваження здійснювати управління комунальним майном (зокрема житловим фондом та комунальними нежитловими приміщеннями) надано виконавчим комітетам рад. Отже, міськвиконком мав би ухвалити рішення про те, кого вважати представником виконкому в разі створення ОСББ. Таким представником (представниками), з вказаними у рішенні повноваженнями, може стати працівник (працівники) управління житлово-комунального господарства виконкому, житлово-експлуатаційного підприємства за місцем розташування будинку, представник відділу чи фонду комунального майна, а також наймач (уповноважений наймача) комунальної квартири чи орендар нежитлового приміщення. Якщо представником міськвиконкому є наймач комунальної (неприватизованої) квартири чи орендар комунального нежитлового приміщення, то крім рішення виконкому про його призначення, з ним потрібно укласти договір про представництво (таку вимогу містить стаття 237 Цивільного кодексу).

Представництво органу місцевого самоврядування у вже створеному об'єднанні співвласників матиме трохи інший характер. Як представники можуть виступати ті самі особи, що й на етапі створення ОСББ. Однак тоді потрібно дотримуватися таких умов:
  1. довіреність має відповідати нормам цивільного законодавства. Відповідно до статті 244 Цивільного кодексу, підставою для видачі документу може бути акт юридичної особи (рішення виконкому). В такому разі довіреність не потребуватиме нотаріального засвідчення — її лише потрібно буде скріпити печаткою виконкому (стаття 246 Цивільного кодексу);
  2. термін дії довіреності, якщо не вказано у самій довіреності, закінчується в момент скасування чи зміни рішення про її видачу;
  3. в довіреності належить чітко визначити ті дії, які може вчиняти представник (брати участь у голосуванні з тих чи тих питань, підписувати укладе ні відповідно до статуту чи рішення загальних зборів договори тощо);
  4. представникові потрібно надати фінансові повноваження, до яких належить право голосувати за ухвалення рішень про величину та порядок сплати членських внесків, здійснення поточних платежів, інших платежів на утримання будинку. І, що найголовніше, обов'язок представника — реально забезпечувати надходження таких коштів на рахунок ОСББ;
  5. представник мусить мати визначені в довіреності повноваження щодо відповідальності від імені органу місцевого самоврядування в разі висунення позову. Дуже важливо усвідомити, що на орган місцевого самоврядування можна подати позов за обставин, передбачених у законодавстві та статуті ОСББ. Хто буде відповідачем у такому разі (виконком чи довірена особа), залежить від рішення виконкому про представництво в ОСББ;
  6. відмова довіреної особи від виконання покладених на неї обов'язків або неналежне їх виконання може бути підставою для того, щоб виконком зупинив дію виданої їй довіреності;
  7. в разі припинення дії довіреності чи внесення до неї змін (заміна особи, зміна повноважень, зміна термінів дії довіреності) орган місцевого самоврядування мусить повідомити про це об'єднанню.

Як юридична особа ОСББ може укладати договори з фінансовими установами. Такими угодами можуть бути договори про фінансові послуги, позики, кредитні договори, договори фінансового лізингу (товарного кредиту). Крім кредитного договору, як додаток, укладають договір про заставу майна чи майнових прав.

Відносини об'єднання з контрольними органами нічим не відрізняються від аналогічних відносин будь якої юридичної особи з податковими, пожежними, статистичними органами, санітарно епідеміологічною службою тощо.

Щодо статусу ОСББ як учасника відносин у сфері житлово- комунальних послуг

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово- комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах, причому учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є: споживач, виконавець, управитель.
  • споживач житлово-комунальних послуг (далі - споживач) - індивідуальний або колективний споживач
  • виконавець комунальної послуги - суб'єкт господарювання, що надає комунальну послугу споживачу відповідно до умов договору
  • управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об'єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. Порядок надходження і використання коштів об'єднання визначається цим Законом та іншими законами України».

Отже, визначені законом мета і предмет діяльності ОСББ не передбачають провадження об'єднанням господарської діяльності, а тому ОСББ не є суб'єктом господарювання і не може бути виробником або виконавцем житлово- комунальних послуг відповідно до Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Споживачем у розумінні ст.1 Закону України «Про житлово- комунальні послуги» є «індивідуальний або колективний споживач».
індивідуальний споживач - фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об'єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги.
колективний споживач - юридична особа, що об'єднує споживачів у будівлі та в їхніх інтересах укладає договір про надання комунальної послуги.
Ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачає, що предметом діяльності ОСББ є «здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання», для чого ОСББ статтями 10, 16, 22 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» надано право укладати відповідні договори з суб'єктами, що надають послуги. Втім, об'єднання «за договором з постачальниками комунальних послуг може бути колективним замовником (абонентом) таких послуг (слід звернути увагу, що за новою термінологією, запровадженою Законом України «Про житлово- комунальні послуги», терміну «постачальник» комунальних послуг відповідають терміни «виконавець», а терміну «замовник» (абонент) – термін «споживач». ОСББ може виступати лише у ролі споживача – як колективний замовник (абонент).

Виступати колективним замовником (абонентом) комунальних послуг є правом, а не обов'язком ОСББ. При цьому законом дозволяється, щоб кошти, що сплачуються власниками приміщень за надані їм комунальні послуги, згідно з укладеними договорами надходили на рахунок об'єднання для накопичення і наступного перерахунку підприємствам, організаціям, які надають ці послуги.

В разі укладання договорів виконавцем комунальної послуги безпосередньо з власниками приміщень в будинку, де створено ОСББ, між таким виконавцем та ОСББ рекомендується укласти договір сервітуту на використання внутрішньобудинкових мереж (без стягнення плати за встановлений сервітут).

Договори про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення між ОСББ та підприємством тепло-, водопостачання повинні укладатися відповідно до Типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 21 липня 2005 року № 630.

У той же час, поширеними є випадки укладання між теплопостачальними організаціями та ОСББ замість договорів про надання послуг з центрального опалення договорів про «постачання теплової енергії».

Придбана ОСББ теплова енергія використовується на потреби централізованого опалення (причому ОСББ не є виробником чи виконавцем відповідної комунальної послуги), а розрахунки ОСББ з теплопостачальною організацією здійснюються за рахунок внесків і платежів споживачів – власників квартир, та виходячи зі встановленого ст. 2 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» принципу «забезпечення рівних можливостей доступу до отримання мінімальних норм житлово-комунальних послуг для споживачів незалежно від соціального, майнового стану, віку, місцеперебування та форми власності юридичних осіб» вважаємо, що зміст договору, який передбачає постачання теплової енергії для потреб централізованого опалення та/або підігріву гарячої води, який укладається між ОСББ та теплопостачальною організацією, незалежно від назви такого договору, повинен відповідати Типовому договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 21 липня 2005 р. № 630.

Також звертаємо Вашу увагу на те, що відповідно до пункту 3 Розділу VI «Прикінцуві та перехідні положення» Закону України «Про житлово-комунальні послуги» договори про надання комунальних послуг, укладені до введення в дію цього Закону, зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами, до дати набрання чинності договорами про надання відповідних комунальних послуг, укладеними за правилами, визначеними цим Законом. Такі договори мають бути укладені між споживачами та виконавцями комунальних послуг протягом одного року з дати введення в дію цього Закону (вводиться в дію з 1 травня 2019 року). У разі якщо згідно з договорами про надання комунальних послуг, укладеними до введення в дію цього Закону, передбачено більш ранній строк їх припинення, такі договори вважаються продовженими на той самий строк і на тих самих умовах.
Follow Lucy Newton on Twitter and join the mailing list
Made on
Tilda