Роз'яснення
Щодо користування Провайдерами Спільним майном ОСББ
Щодо користування Провайдерами

Спільним майном Об'єднання Співвласників Багатоквартирного Будинку
для створення і утримання Мережі і її комутації у Комутаційному обладнанні.
ОСББ згідно з п. 12 ст. 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 № 2866-III, далі — «Закон про ОСББ» має право встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку, далі — «Будинок».

Згідно з ч. 3 ст. 23 Закону про ОСББ об'єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об'єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.

Провайдер надає телекомунікаційні послуги споживачам у Будинку, який перебуває на утриманні ОСББ.

Провайдер має потребу комутації із споживачами, яка у даний момент часу може бути задоволена тільки шляхом використання Провайдером спільного майна Будинку, далі — «Спільне майно», а саме — шляхом створення і утримання у Будинку дротової (кабельної, оптоволоконної) мережі, далі — «Мережа», що з'єднуватиме обладання споживача телекомунікаціних послуг і Комутаційне обладнання Провайдера, розташоване у Комутаційному приміщенні.

Провайдер зобов'язується надати ОСББ копії технічної документації на належне йому обладнання, що розташоване в будинку. Вартість плати за сервітут встановлюється в тому числі виходячи з максимальної електричної потужності розташованого в будинку обладнання Провайдера. В разі збільшення максимальної сукупної потужності обладнання, що розташоване на території будинку, вартість плати за сервітут підлягає обов'язковому перегляду в бік збільшення розміру платежу.

Мережа знаходиться у власності Провайдера і утримується у належному стані за його рахунок.

Мережа у Будинку має бути захована у місцях (шахтах, штробах, виїмках, полостях), призначених для їх прокладення, у разі їх недоступності (відсутності), то Мережа має бути прокладена у відповідних коробах у спосіб, що забезпечує пожежну безпеку та естетичний вигляд Мережі.

Кожні 4 метри кабелів Мережі повинні бути промарковані (мати розбірливі ярлики) із зазначенням імені (імен) споживачів, до яких вона проведена, як на вводі до Комутаційного обладнання так і у коробах (шахтах) у яких вона прокладена.

Провайдер зобов'язаний привести до ладу існуючу мережу згідно з умовами Договору з ОСББ.

Прокладення нових Мереж і встановлення будь-якого обладнання поза спеціальним місцем у Комутаційному приміщенні (наприклад, у разі під'єднання нового споживача/абонента), погоджується із ОСББ у кожному випадку у письмовій формі.

ОСББ має право контролювати хід будь-яких робіт (послуг) які надає Провайдер на території Будинку і на підходах до нього.

В разі проведення Провайдером робіт на території будинку, особи, що їх виконують повинні проходити інструктажі з питань охорони праці та пожежної безпеки.

Сервітут, встановлений Договором, не позбавляє ОСББ права вільно володіти, користуватись і розпоряджатись Спільним майном, зокрема, але не тільки, ОСББ має право встановити щодо Спільного майна сервітут іншим постачальникам телекомунікаційних та інших послуг та/або надати Спільне майно або його частину у користування третім особами на інших підставах.

ОСББ за цим Договором зобов'язане Провайдеру надати доступ до Будинку (якщо вхідні двері закриваються) та до Комутаційного приміщення виключно згідно з планом робіт з технічного огляду Комутаційного обладнання та Мережі, але не частіше ніж раз на тиждень і тривалістю не більше 1 години — інша періодичність і тривалість погоджуються письмово.

Стан Мережі та/або Комутаційного обладнання може бути встановлено її оглядом у складі комісії з представників Провайдера і ОСББ у будь-який момент на вимогу ОСББ.

У разі розірвання Договору Провайдер зобов'язаний вилучити Комутаційне обладнання і належну йому Мережу, в інакшому разі Договір в частині плати за сервітут триває.

ОСББ має право безоплатно одержувати від Провайдера інформацію про стан Комутаційного обладнання та Мережі та про споживачів телекомунікаційних послуг Провайдера.
Щодо законодавства, яким регулюються відповідні відносини.
Так у преамбулі Закону України «Про Об'єднання Співвласників Багатоквартирного Будинку» зазначено, що цей Закон визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.

В свою чергу, особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов'язаних з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління регламентовані Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

Таким чином, саме ці два нормативно-правові документи є спеціальними законами, що регулюють діяльність Об'єднання Співвласників Багатоквартирного Будинку та мають пріоритет над усіма іншими нормативними актами.

В свою чергу Закон України «Про доступ до об'єктів будівництва, транспорту, електроенергетики з метою розвитку телекомунікаційних мереж» визначає правові, економічні та організаційні засади забезпечення доступу, зокрема, до інфраструктури об'єктів будівництва, будинкової розподільної мережі (БРМ) для розташування технічних засобів телекомунікацій з метою забезпечення розвитку інформаційного суспільства в Україні, визначає права та обов'язки осіб, які беруть участь у таких господарських відносинах.

Тобто, він регулює в цілому усі правовідносини, що виникають між власником телекомунікаційних мереж та балансоутримувачем будинку та інших об'єктів інфраструктури, а тому є загальним нормативно-правовим актом по відношенню до Об'єднань Співвласників Багатоквартирного Будинку.

У листі Міністерства Юстиції України від 26.12.2008 року №758-0-2-08-19 «Щодо практики застосування норм у випадку колізій». Так, в частині 4 цього листа зазначено, що при розбіжності між загальним і спеціальним нормативно-правовим актом перевага надається спеціальному, якщо він не скасований виданим пізніше загальним актом. Отже, у випадку виникнення будь-яких суперечок між положеннями різних нормативно-правових актів пріоритет буде мати спеціальний закон, яким для ОСББ є Закон України «Про Об'єднання Співвласників Багатоквартирного Будинку» та Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку.
Щодо порядку використання спільного майна багатоквартирного будинку.
У ст. 385 ЦК України зазначено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.

Як встановлено у пункті 6 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Статтями 4-5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 № 417-VIII встановлено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Тобто, власники квартир та нежитлових приміщень у житловому будинку є співвласниками всього будинку.

Згідно зі ст. 4 цього Закону об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.

Згідно частини 9 статті 10 Закону України «Про Об'єднання Співвласників Багатоквартирного Будинку», до компетенції загальних зборів співвласників належить питання щодо використання спільного майна багатоквартирного будинку».

Таким чином, повноваження по використання спільного майна, включаючи надання права на доступ до нього сторонніх організацій, належить виключно загальним зборам співвласників, і саме відповідний орган має повноваження по використанню цього майна. Тому будь-яке використання спільного майна та/або примус ОСББ у наданні до нього доступу, з метою його використання у власних інтересах третіми організаціями, всупереч волі співвласників багатоквартирного будинку є незаконним.
Щодо обов'язку ОСББ на укладення договір про доступ до об'єкту інфраструктури.
У частині 1 статті 627 Цивільного Кодексу України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

В свою чергу стаття 6 Цивільного Кодексу України регламентує:

«1. Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

2. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

3. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

4. Положення частин першої, другої і третьої цієї статті застосовуються і до односторонніх правочинів».
Таким чином, укладення договору, його зміст та форма є виключним правом суб'єкта, а не його обов'язком, тому примус Об'єднання до укладення будь-якого договору та/або зобов'язання у використанні певної форми договору є таким, що порушує права Об'єднання та співвласників багатоквартирного будинку, а отже є незаконним.
і
Читайте нас в Telegram-канале и смотрите новости в Facebook, YouTube
Обсудить статью можно в сообществах ОСМД:
Основной канал: https://t.me/osmd_odesa
Все ОСМД Одесса: http://bit.ly/vseosmdod
Приморский район http://bit.ly/primorra
Малиновский район http://bit.ly/malinra
Киевский район http://bit.ly/kiivskira
Суворовского района https://t.me/suvorovskiyra